מכירת דירה: שני דברים קובעים את התוצאה, המס וההסכם
מוכר שמגיע לעסקה בלי לבדוק מראש את חשיפת מס השבח שלו עלול לגלות אחרי החתימה שהתמורה נטו נמוכה בהרבה ממה שחשב. לצד זה, הסכם שנוסח על ידי הקונה נוטה להטיל על המוכר אחריות רחבה הרבה מעבר לנדרש. הליווי מטפל בשני אלה יחד.
מה נכלל בליווי
- בדיקת חבות מס שבח והפטורים העומדים לכם, לפני שנקבע המחיר ולוח התשלומים
- בחינת חישוב לינארי מוטב, פריסת שבח, ניכויים מוכרים והוצאות שניתן לקזז
- בדיקת היטל השבחה החל על המוכר ודרכי הפחתתו או פריסתו
- תיאום סילוק המשכנתה מול הבנק וקבלת מכתב כוונות במועד הנכון
- ניסוח או תיקון הסכם המכר כך שהצהרות המוכר ואחריותו יהיו מדויקות ומוגבלות
- קביעת מועד מסירה ריאלי ומנגנון פיצוי מאוזן, ולא חד צדדי לטובת הקונה
- הסדרת נאמנות לתשלומי המס ולסילוק השעבודים, כך שהכסף שלכם משתחרר במהירות האפשרית ובהתאם להסכמות המסחריות
- טיפול בדירה בעיזבון, בבעלים משותפים, בבן זוג שאינו רשום או בבעלים בחו"ל
- דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום והוצאת אישורי המסים
- פרוטוקול מסירה, קריאת מונים והעברת חשבונות
- ליווי עד מחיקת המשכנתה והשלמת העברת הזכויות לקונה
איך זה מתנהל בפועל
בדיקת מס לפני שיווק
עוד לפני שמפרסמים את הדירה כדאי לדעת מה חבות המס הצפויה ואילו פטורים עומדים לכם. לעיתים שינוי קטן בעיתוי או במבנה העסקה משנה את התוצאה באופן משמעותי.
בדיקת מצב הזכויות שלכם
נסח טאבו, אישור זכויות, בדיקת רישום החניה והמחסן, ובירור חריגות בנייה היסטוריות. עדיף לדעת מהן לפני שהקונה מגלה אותן באמצע המשא ומתן.
ניסוח או בדיקת ההסכם
אם הטיוטה הגיעה מעורך הדין של הקונה, היא נבדקת ומתוקנת. הדגש הוא על תיחום הצהרות המוכר, על הגנה מפני ביטול, ועל כך שהתמורה מובטחת.
חתימה, דיווח ואישורים
דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, הגשת בקשות לפטור או לחישוב מוטב, ותיאום עם הבנק לקראת סילוק המשכנתה.
מסירה
פינוי הדירה, פרוטוקול מסירה עם קריאת מונים, מסירת מפתחות והעברת חשבונות החשמל, המים, הארנונה והוועד.
סגירה
מחיקת המשכנתה, שחרור כספי הנאמנות אליכם, והשלמת העברת הזכויות לקונה.
שאלות שחוזרות בעסקאות מסוג זה
כמה מס שבח אשלם על מכירת הדירה?
מס שבח מוטל על הרווח, כלומר ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות. קיימים פטורים והקלות, ובהם פטור למוכר דירת מגורים מזכה יחידה עד תקרה שנקבעה בחוק, וכן מסלול חישוב לינארי מוטב לדירות שנרכשו לפני 2014. התוצאה תלויה בנתונים האישיים שלכם, ולכן היא מחושבת פרטנית לפני שנקבע המחיר.
מהי תקרת הפטור לדירה יחידה?
תקרת הפטור לדירת מגורים מזכה יחידה עומדת על 5,008,000 ₪, והסכומים הוקפאו ואינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027. מעל התקרה מחושב מס על החלק היחסי. יש לאמת את הסכום ואת תנאי הזכאות מול המקור הרשמי במועד המכירה.
אני חייב לסלק את המשכנתה לפני המכירה?
לא. הסילוק מתבצע מתוך כספי העסקה, לפי מכתב כוונות מהבנק שמפרט את הסכום הנדרש למחיקת השעבוד. חשוב לתאם את מועד קבלת מכתב הכוונות עם לוח התשלומים, כי תוקפו מוגבל בזמן.
הקונה דורש שאצהיר שאין שום ליקוי בדירה. להסכים?
הצהרה גורפת מסוג זה מטילה עליכם אחריות רחבה גם לדברים שאינכם יודעים עליהם. הנוסח הנכון הוא הצהרה על מה שידוע לכם בפועל, לצד הבהרה שהדירה נמכרת במצבה כפי שהיא ושהקונה בדק אותה. זהו אחד ההבדלים המהותיים בין טיוטה שהוכנה על ידי הקונה לבין הסכם מאוזן.
מה קורה אם הקונה לא משלם במועד?
הסכם מכר טוב קובע מדרג ברור: התראה, ריבית פיגורים, פיצוי מוסכם ובסופו של דבר זכות ביטול. חשוב גם שההסכם יאפשר לכם להשתחרר מהעסקה בלי שהערת האזהרה של הקונה תיוותר תקועה על הנכס.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.