רכישה מקבלן
איחור במסירת דירה מקבלן: מתי מגיע פיצוי וכמה
מועד המסירה בחוזה הוא כמעט תמיד מועד אופטימי. החוק קובע מה מגיע לרוכש כשהוא לא מתקיים, ומה שכתוב בחוזה אינו יכול לגרוע מכך.
קודם כל, מהו מועד המסירה שלכם
חוזי רכישה מקבלן מנסחים את מועד המסירה בכמה שכבות: מועד יעד, תקופת דחייה מותרת, ואירועים שמאריכים אותו. לפני שמדברים על פיצוי, צריך לקרוא את הסעיף עד הסוף ולקבוע מהו המועד החוזי המדויק שממנו נספר האיחור. זו הסיבה שסעיף המסירה הוא אחד הסעיפים החשובים ביותר לבדיקה עוד לפני החתימה.
תקופת החסד: חודש
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי סטטוטורי. לאחר תיקון 9 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022 וחל על הסכמים שנחתמו מאותו מועד, תקופת החסד קוצרה לחודש אחד. איחור שאינו עולה על חודש אינו מזכה בפיצוי לפי הסעיף. מעבר לכך, מתחילה זכאות לפיצוי חודשי.
שיעורי הפיצוי
הפיצוי נגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ועולה ככל שהאיחור מתארך:
| תקופת האיחור | הפיצוי החודשי |
|---|---|
| עד חודש | אין פיצוי לפי הסעיף |
| החודש הראשון עד הרביעי | 100% מדמי שכירות של דירה דומה |
| החודש הרביעי עד העשירי | 125% מדמי שכירות של דירה דומה |
| מעבר לעשרה חודשים | 150% מדמי שכירות של דירה דומה |
הפיצוי משולם בעד כל חודש איחור, והוא אינו מותנה בהוכחת נזק בפועל. כלומר, גם רוכש שהתגורר בינתיים אצל בני משפחה ולא שכר דירה זכאי לו. עם זאת, רוכש שנגרם לו נזק גבוה יותר רשאי לתבוע את נזקו המלא בהתאם לדיני החוזים, והפיצוי הסטטוטורי אינו בהכרח מגביל אותו.
מתי הקבלן פטור מתשלום
החוק מכיר במצבים שבהם האיחור אינו מזכה בפיצוי, ובעיקר כאשר הוא נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש עצמו, או בשל נסיבות חיצוניות שהיזם לא יכול היה לצפות ולא יכול היה למנוע את תוצאותיהן. זו למעשה הגיונה של דוקטרינת הסיכול, והיא מיושמת בצמצום. יזמים נוטים להרחיב טענות מסוג זה, ולא כל טענה כזו מתקבלת.
שימו לב גם לצד השני של המטבע: הרוכש עצמו עלול לגרום לאיחור, למשל בהזמנת שינויים מאוחרים או בעיכוב בתשלום. תיעוד מסודר של מועדי ההזמנות והתשלומים מגן עליכם מפני טענה כזו.
מה כדאי לעשות כבר עכשיו
- שמרו עותק חתום של החוזה ושל כל נספח, כולל לוח התשלומים והמפרט
- תעדו בכתב כל שינוי שהוזמן, כל תשלום וכל אישור שהתקבל מהיזם
- כשמתקרב מועד המסירה ואין סימנים לסיום, פנו ליזם בכתב ובקשו מועד מעודכן
- אספו נתונים על דמי שכירות של דירות דומות באזור במועד תחילת האיחור
- אל תחתמו על ויתור או על הסדר פשרה בעת המסירה בלי לבדוק מה אתם מוותרים עליו
בשלב המסירה, אחרי שנים של המתנה, קל להסכים לכל נייר שמונח על השולחן כדי לקבל את המפתח. דווקא שם נחתמים לעיתים ויתורים על פיצוי שכבר נצבר.
ומה אם החוזה קובע פיצוי נמוך יותר
הוראות חוק המכר (דירות) בעניין זה נועדו להגן על הרוכש, ותניה חוזית שמנסה לגרוע מהן אינה עומדת. עם זאת, החוזה כן יכול להשפיע על נקודת המוצא, למשל דרך הגדרת מועד המסירה עצמו ודרך רשימת האירועים המאריכים אותו. זו בדיוק הסיבה שכדאי לבדוק את סעיף המסירה לפני החתימה, כשעוד אפשר לתקן אותו.
שאלות ותשובות
החוזה שלי נחתם לפני יולי 2022. מה חל עליי?
על הסכמים שנחתמו לפני כניסת תיקון 9 לתוקף חל הנוסח הקודם של סעיף 5א, שבו תקופת החסד ושיעורי הפיצוי שונים. יש לבדוק את מועד החתימה ואת הנוסח שחל עליו.
הקבלן טוען שהאיחור נגרם בגלל עיכובים כלליים בענף. זה פוטר אותו?
לא כל עיכוב מקים פטור. הפטור מיועד לנסיבות שלא ניתן היה לצפות ולא ניתן היה למנוע את תוצאותיהן, והוא מיושם בצמצום. טענה כללית בדבר מצב הענף אינה מספיקה כשלעצמה.
אפשר לתבוע גם על נזקים נוספים מעבר לפיצוי החודשי?
ייתכן. הפיצוי הקבוע בחוק אינו מייתר בהכרח תביעה לפי דיני החוזים בגין נזק גבוה יותר שנגרם בפועל, אך נדרשת הוכחה של הנזק. כדאי לבחון את המסלול המתאים לפי הנתונים הקונקרטיים.
לא בטוחים אם העסקה בטוחה? נתחיל בשיחה
בשיחת היכרות נעבור על הנכס, על הצד השני ועל לוח התשלומים, ונאמר לכם מה בודקים לפני שחותמים.